Exposé-Text mit KI schreiben: Was geht, was nicht, was Pflicht ist

Ein Exposé-Text mit KI funktioniert, wenn die KI nur bekommt, was belegt ist, und nur schreibt, was Sie ihr gegeben haben. Pflichtangaben wie Energiekennzahlen, Provision und Maklerkennzeichnung bleiben Ihre Aufgabe, die KI kennt sie nicht. Was die KI dazuerfindet, haftet Ihnen: Ein fiktives Baujahr hat in Österreich die Provision um ein Viertel gekürzt.

Was macht KI beim Exposé-Text gut?

Das Schreiben selbst. Aus zehn Stichpunkten werden drei lesbare Absätze, in der Länge, die das Portal braucht, in einem Ton, der zum Objekt passt. Sie kann eine Fassung für das Inserat und eine für die Social-Media-Vorschau liefern, Füllwörter streichen, einen Schachtelsatz auflösen. Dafür ist sie gebaut, und Softwarehersteller haben es deshalb als Erstes eingebaut, etwa onOffice mit dem AI-Writer auf ChatGPT-Basis.

Bei uns bekommt der Text 60 Euro und eine Regel: Die Stichpunkte kommen vom Makler, und jede Angabe im Text muss auf einen Stichpunkt zurückgehen. Was nicht auf der Liste stand, fliegt raus, auch wenn es gut klingt.

Preise ohne Umsatzsteuer gemäß Kleinunternehmerregelung.

Wo erfindet die KI, und was kostet das?

Überall dort, wo sie eine Lücke füllt. "Hochwertige Ausstattung" bei einer Küche, die nur auf einem Foto zu sehen war. "Ruhige Lage" ohne dass jemand dort war. "Komplett saniert", weil das Bad neu ist. Das sind keine KI-Erfindungen, das sind alte Makler-Floskeln, nur schreibt die KI sie schneller und ohne zu zögern.

Die Rechtsprechung dazu ist älter als jede KI. Der OGH hat 2011 bei einem bewusst falschen Baujahr im Exposé die Provision um 25 Prozent gekürzt (2 Ob 176/10m). Die Zusage "komplett saniert" über den eigenen Kenntnisstand hinaus war eine Pflichtverletzung (5 Ob 125/19x). 2025 hat der OGH bestätigt, dass der Makler für eigene unrichtige Aussagen haftet und für den Eindruck, etwas geprüft zu haben (6 Ob 17/25y). In Deutschland prägt das Exposé die berechtigte Erwartung des Käufers; ein Haftungsausschluss hilft bei Arglist nicht (BGH V ZR 256/16). Die KI steht in keinem dieser Urteile. Der Makler steht in allen.

Welche Pflichtangaben kennt die KI nicht?

Alle. Sie stehen nicht in den Stichpunkten, also stehen sie nicht im Text, es sei denn, Sie tragen sie ein. In Österreich:

• Energieausweis. § 3 EAVG 2012 verlangt in jeder Verkaufs- und Vermietungsanzeige die Energiekennzahlen aus dem Energieausweis, nach der geltenden Fassung Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse. Welche Größen genau, steht in § 3 in der jeweils aktuellen Fassung, das Gesetz wurde 2026 zuletzt geändert. Strafe bis 1.450 Euro, sie trifft auch den Makler, außer er hat den Auftraggeber nachweislich aufgeklärt und zur Bekanntgabe aufgefordert.
• Maklerkennzeichnung. § 6 Immobilienmaklerverordnung: Das Inserat muss erkennbar vom Makler stammen.
• Provision. Satz, Bemessungsgrundlage und Bruttobetrag inklusive 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei Wohnungsmiete gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip.
• Nahverhältnis und Doppelmakler. Nach § 5 und § 6 Abs. 4 Maklergesetz offenzulegen.

In Deutschland verlangt § 87 Gebäudeenergiegesetz in kommerziellen Anzeigen Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Verbrauch, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse, ausdrücklich auch vom Makler, mit Bußgeld bis 10.000 Euro. Und wer den Maklervertrag per E-Mail oder Telefon schließt, muss über das Widerrufsrecht belehren, sonst gibt es keine Provision (BGH I ZR 30/15).

Das Praktische daran: Diese Angaben sind eine Liste. Die Liste gehört in Ihre Vorlage, nicht in den Kopf der KI. Bei uns gehört sie zum Ablauf: Der Text kommt mit der Liste der Pflichtangaben zurück, und was fehlt, steht als offen dabei.

Muss ich einen KI-Text kennzeichnen?

Nach heutigem Stand nicht. Artikel 50 der KI-Verordnung verlangt eine Kennzeichnung für KI-Texte nur, wenn sie die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse informieren und keiner redaktionellen Prüfung unterliegen. Ein Exposé ist Werbung für ein Objekt, und Sie prüfen es, bevor es online geht. Keine der Quellen, die ich gelesen habe, zählt Exposés dazu. Bei Bildern und Videos sieht es anders aus, dazu der Artikel KI-Kennzeichnung.

Wie sieht ein sicherer Ablauf aus?

1. Stichpunkte sammeln, nur Belegtes: Baujahr aus dem Akt, Flächen aus dem Gutachten, Ausstattung aus der Besichtigung.
2. Pflichtangaben aus der Liste eintragen.
3. Text schreiben lassen, mit der Vorgabe, nichts zu ergänzen.
4. Gegenlesen mit einer Frage je Satz: Woher weiß ich das? Was keine Antwort hat, wird gestrichen.
5. Veröffentlichen, Fassung ablegen. Wenn später jemand fragt, was im Inserat stand, haben Sie es.

Wann lohnt sich das nicht?

Bei Objekten, die sich von selbst verkaufen, und bei Maklern, die gern schreiben. Ein guter Exposé-Text ist eine Viertelstunde Arbeit für jemanden, der es kann. Die KI spart diese Viertelstunde, nicht mehr. Der Gewinn liegt woanders: in der Konsequenz. Wenn jeder Text durch denselben Ablauf geht, fehlt nie die Energiekennzahl, und es steht nie "komplett saniert" drin, nur weil das Bad neu ist.

Wie wir den Ablauf in Ihrem Büro einrichten, steht auf der Seite für Makler.

Patrick Suen, Gründer von ADLARIS in Eltendorf, Burgenland. Richtet KI in Maklerbüros und Hausverwaltungen ein und betreut sie danach. Zeichnet Grundrisse aus Handskizzen und baut Objektvideos aus Fotos selbst, bevor Kunden sie bekommen.

Stand 19. Oktober 2026. Beim Schreiben haben KI-Werkzeuge geholfen, Inhalt und Aussagen hat Patrick Suen geprüft und verantwortet. Fehler gefunden? info@adlaris.com