Welche KI für Immobilienmakler?

Für ein Maklerbüro lohnt sich KI zuerst bei der Arbeit, die bei jedem Objekt gleich ist: Grundriss zeichnen, Objektvideo schneiden, Exposé schreiben, Termine nachtragen. Ein Chat wie ChatGPT hilft beim Text. Grundriss und Video nimmt er Ihnen nicht ab, dafür braucht es eingerichtete Abläufe oder Funktionen in Ihrer Maklersoftware.

Was wollen Makler von KI, und was nutzen sie wirklich?

Die Lücke ist groß. In einer Umfrage von Hausgold unter rund 3.000 Maklern in Deutschland hielten 73 Prozent KI für relevant, zugleich schätzten 88 Prozent ihr eigenes KI-Wissen als gering oder nicht vorhanden ein. In Österreich sahen in einer Kundenumfrage von ImmoScout24 unter mehr als 330 Maklern und Bauträgern knapp 80 Prozent KI-Werkzeuge als zentralen Erfolgsfaktor. Beide Umfragen stammen von Anbietern, aber die Richtung deckt sich mit dem, was ich in Gesprächen höre: Alle wissen, dass sie etwas tun sollten, wenige wissen, womit anfangen.

Bei den Kunden sieht es anders aus. Laut Bitkom haben nur 2 Prozent der Immobiliensuchenden in Deutschland über einen KI-Chat gesucht, 81 Prozent über Portale. Die Suche läuft also weiter über Inserate. KI im Maklerbüro ist deshalb in erster Linie ein Werkzeug für die Arbeit hinter dem Inserat, nicht für die Kundenseite.

Was kann ein Chat wie ChatGPT oder Claude für Makler?

Text. Einen Exposé-Entwurf aus Stichpunkten, eine E-Mail glätten, eine Beschreibung in drei Längen. Das funktioniert gut, und es ist der Grund, warum Softwarehersteller genau das zuerst eingebaut haben: Der AI-Writer von onOffice ist ein ChatGPT-Aufsatz für Exposétexte.

Was ein Chat nicht kennt: Ihr Objekt. Er hat den Grundriss nicht, den Energieausweis nicht, die Mängelliste nicht. Er schreibt, was plausibel klingt. Bei Exposés ist genau das der Haftungsfall: Ein erfundenes Baujahr oder "komplett saniert" ohne Grundlage hat in Österreich schon zur Provisionsminderung geführt, lange vor KI (OGH 2 Ob 176/10m, OGH 5 Ob 125/19x). Ein Chat ist also ein guter Schreiber und ein schlechter Zeuge. Was Sie ihm nicht geben, darf er nicht wissen, und was er trotzdem schreibt, müssen Sie streichen. Mehr dazu im Artikel Exposé-Text mit KI.

Was haben Maklerprogramme schon eingebaut?

Je nach Programm sehr Unterschiedliches, Stand Oktober 2026:

• onOffice hat ein "AI Studio" mit Bildoptimierung, virtuellem Möblieren und einem Assistenten, der Objekte aus Text, Sprachnotiz oder Fotos anlegt. In den Paketen enterprise all-in und expert enthalten, jede KI-Bildvariante kostet 0,30 Euro.
• Propstack hat den Assistenten "Proppi", der Kontakte, Objekte, Mails und Notizen zusammenführt, dazu Exposé-Erstellung und Bildanalyse. Ab 79 Euro je Nutzer und Monat laut Vergleichsportal.
• Justimmo, in Österreich verbreitet, nennt auf seiner Seite keine KI-Funktion, nur Automatisierung. 99 Euro Grundgebühr plus 1 Euro je aktivem Objekt im Monat.
• FlowFact nennt ebenfalls keine KI-Funktion, bietet automatische Anfragenverarbeitung.
• ImmoScout24 zeigt in Deutschland "KI-Wohnvisionen", Einrichtungsstile per Klick im Exposé. In Österreich kennzeichnet das Portal eigene KI-Textanreicherungen mit einem Stern.

Wenn Ihr Programm schon eine Funktion hat, nutzen Sie sie. Es ist der kürzeste Weg, und niemand muss etwas Neues lernen. Die Lücken liegen woanders.

Wo bleibt die Arbeit liegen, die kein Programm abnimmt?

Bei den drei Dingen, die bei jedem Objekt neu anfallen und die keine Software von selbst erledigt: ein sauberer Grundriss aus der Skizze, die Sie bei der Besichtigung gemacht haben, ein Objektvideo aus Ihren Fotos, und das Nachtragen von Terminen und Notizen nach dem Termin. Das sind keine Chat-Aufgaben. Das sind Abläufe: Skizze rein, Grundriss raus. Fotos rein, Video raus. Sprachnachricht rein, Termin steht.

Ich habe das im Oktober 2026 für eine Maklerin im Südburgenland eingerichtet. Ihre erste Skizze war vermaßt, der Plan ging nach einer Runde Anpassungen durch. Die zweite war auf Karopapier ohne ein einziges Maß. Wir haben die Kästchen als Maßstab genommen, und der Plan kam genau so zurück, wie sie ihn sich vorgestellt hatte. Aus Sicht der Maklerin ist das die Form von KI, die etwas bringt: Sie fotografiert ihre Skizze, am nächsten Morgen ist der Plan da. Wie das genau läuft, steht im Artikel Grundriss aus Handskizze.

Was lohnt sich für ein kleines Büro nicht?

Ein eigenes KI-Projekt. Wer zwei oder drei Objekte im Monat hat, braucht keine Automatisierung mit Schnittstellen, sondern eine Person, die den Grundriss zeichnet und das Video schneidet, egal ob mit KI oder ohne. Erst ab etwa fünf Objekten im Monat lohnt es sich aus meiner Sicht, Abläufe einzurichten, die immer gleich laufen. Darunter ist Einzelbestellung günstiger als jede Betreuung, auch unsere.

Ebenfalls nicht lohnend: KI für die Bewertung. Die Zahlen, die Chats zu Immobilienpreisen nennen, sind Schätzungen ohne Vergleichsdaten. Dafür gibt es Bewertungsdienste mit echten Vergleichsdaten, und die Erfahrung des Maklers vor Ort.

Womit anfangen?

Mit einem Objekt, nicht mit einem Programm. Nehmen Sie die nächste Skizze, die nächsten Fotos, und schauen Sie, was zurückkommt. Wenn das Ergebnis im Exposé bestehen kann, richten Sie den Ablauf für alle Objekte ein. Wenn nicht, haben Sie einen Abend verloren, kein Jahresabo. Was wir für Maklerbüros einrichten und was es kostet, steht auf der Makler-Seite. Das Erstgespräch und der erste Grundriss aus Ihrer Skizze kosten nichts.

Patrick Suen, Gründer von ADLARIS in Eltendorf, Burgenland. Richtet KI in Maklerbüros und Hausverwaltungen ein und betreut sie danach. Zeichnet Grundrisse aus Handskizzen und baut Objektvideos aus Fotos selbst, bevor Kunden sie bekommen.

Stand 19. Oktober 2026. Beim Schreiben haben KI-Werkzeuge geholfen, Inhalt und Aussagen hat Patrick Suen geprüft und verantwortet. Fehler gefunden? info@adlaris.com